نقشه برداری ثبتی یا کاداستر

به زبان ساده کاداستر همان حدنگاری یا نقشه‌ ­برداری ثبتی است. یعنی نقشه ­برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان براساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد. در این مقاله به صورت کلی به تعریف نقشه کاداستر و ثبتی پرداخته می­شود و این دو نوع نقشه از نظر تفاوتی که با هم دارند، کاربردشان و نحوه تهیه این نقشه ­ها مورد بررسی قرار میگیرد.

نقشه کاداستر چیست؟

نقشه کاداستر نقشه ­ای است که مرزها و مالکیت قطعات زمین را نشان می­دهد و اطلاعاتی درباره جغرافیای زمین ارائه می­دهد که از این اطلاعات برای ارزیابی و مدیریت زیرساخت­ها استفاده می­گردد.

نقشه ثبتی چیست؟

نقشه ثبتی متشکل از چندین پلاک ثبتی است. با استفاده از پلاک ثبتی مندرج در سند تک برگی یا … موقعیت ثبتی ملک در سامانه کاداستر قرار می­گیرد. نقشه ­های ثبتی قبل از به وجود آمدن سامانه کاداستر اراضی در ایران تهیه شده­ اند و دارای دقت بالایی نیستند. این نقشه ­ها با ابزارهای غیردقیق نقشه­ برداری تهیه شده ­اند و حدود اربعه زمین با عوارض طبیعی زمین در آن تعریف می­ شوند.

تفاوت نقشه ثبتی و کاداستر در چیست؟

تفاوت عمده نقشه ثبتی و نقشه کاداستر در مرز این دو نقشه است. درواقع در هر دوی این نقشه­ ها اطلاعات زمین موردنظر ثبت می­شود اما در نقشه های ثبتی مرز زمین به طور دقیق مورد بررسی قرار نمی­ گیرد.

طبق قانون 64 نقشه ­برداری زمین که در سال 1970 به ثبت رسیده است در نقشه­ های ثبتی شرح اطلاعات زمین از نظر مرزها یا ابعاد و اندازه دقیق زمین ارائه نمی­ شود و تنها موقعیت مکانی زمین در این نقشه ­ها قابل ارائه است. بنابراین تعیین مرزها و تصدیق صحت آن توسط نقشه­ برداری کاداستر صورت می­گیرد.

کاربرد و اهمیت نقشه های کاداستر چیست؟

در نقشه کاداستر از نشانه­ هایی برای تفسیر اینکه هر نقطه روی نقشه معرف چه بخشی از ملک است،استفاده می­شود. در نقشه ­برداری برای دریافت هرچه دقیق­تر اطلاعات از گیرنده های مولتی فرکانس GPS نیز استفاده می­شود. نقشه­ های کاداستر یک کشور مرتبا به روز می­ شوند و اطلاعات آن­ها همواره در حال تغییر است.

به طور کلی پنج نوع کاداستر مختلف وجود دارد که هرکدام برای کاربرد خاصی مورد استفاده قرار می­گیرد که عبارتند از:

1. مرجع عمومی
2. توپوگرافی
3. موضوعی
4. نمودارهای هوانوردی
5. ناوبری و طرح

نقشه­ های مرجع عمومی در امور مرتبط با گردشگری بسیار کاربرد زیادی دارند. در این نقشه ­ها شهر، شهرستان­ها و بخش­های مختلف نامگذاری شده­ اند که در رسیدن افراد به مقصد به آن­ها کمک می­کند.

کاربرد نقشه ثبتی

برای دریافت آدرس با پلاک ثبتی یا تعیین موقعیت زمین مورد نظر روی نقشه نیاز به نقشه ثبتی است. لازم به ذکر است که در نقشه­ های ثبتی قدیمی به دلیل حجم زیاد کارهای ثبتی در حین آغاز به کار ثبت در ایران، کروکی­ هایی تهیه می­شد که با توجه به نقشه­ برداری دقیق امروزی اختلافاتی با وضع موجود ملک وجود دارد که با تهیه نقشه در مختصات UTMدر کنار نقشه ثبتی می­توان حدود ثبتی را اصلاح کرد.

نحوه ایجاد نقشه کاداستر و ثبتی به چه صورت است و به چه مواردی احتیاج داریم؟

در تهیه نقشه­ های کاداستر مراحل زیر باید انجام گردد:

جمع ­آوری اطلاعات

اولین گام در نقشه ­برداری کاداستر این است که اطلاعات دقیق و صحیح وارد نقشه شوند. سازمان­ها و ارگان های مختلفی وجود دارند که وظیفه آن­ها تایید این اطلاعات است. برای تهیه این نقشه­ ها می­توان برای اطمینان از درستی اطلاعات نقشه مثل اطلاعات مالک، ابعاد دقیق ملک و … از این سازمان­ ها کمک گرفت.

مقیاس نقشه

در مرحله دوم باید یک مقیاس کلی در نقشه­ برداری کاداستر تعریف شود. در انتخاب این مقیاس رقم انتخابی باید مناسب انتخاب شود. اگر رقم انتخابی بزرگ باشد، نقشه حاصل بسیار کوچک، غیرخوانا و غیرقابل استفاده می­شود و اگر رقم انتخابی کوچک باشد نقشه فضای مورد بررسی از ابعاد مجاز و لازم فراتر می­رود.

بودجه

پیش از شروع برای نقشه­ برداری کاداستر نیاز است که بودجه ­ای برای این طرح در نظر گرفته شود و اطمینان حاصل کرد که این بودجه به صورت پیوسته صرف به روزرسانی اطلاعات و نقشه کاداستر آن محل می­شود.

هزینه متوسطی که سالانه باید صرف کرد تا نقشه کاداستر محل مورد نظر به روز نگه داشته شود، بیشتر از 5% از هزینه کل تهیه نقشه است. با این حال بسیاری از کشورها با انجام سرمایه ­گذاری­های مرتبط در این زمینه، هزینه­های به روزرسانی را به حداقل می­رسانند. به روزرسانی اطلاعات و داده­های هر نقشه در قوانین مرتبط با نقشه­ برداری باید هر دو هفته یکبار صورت گیرد تا هیچ تغییراتی در هر شهر یا هر ناحیه از قلم نیفتد.

رسم نقشه کاداستر

در این مرحله برای رسم هر بخش ترتیب خاصی وجود دارد که به صورت زیر است:

ابندا باید با توجه به مقیاس انتخاب شده، خارجی­ ترین مرزهای منطقه مورد بررسی مشخص و رسم شود. پس از رسم مرزها، با توجه به تنوع عناصر طبیعی در داخل فضای انتخابی، دریاها، دریاچه­ ها، کوه­ ها و… رسم می شوند تا به طور تقریبی فضای مربوط به عناصر درست ساخته مانند پارک­ ها، ساختمان­ ها، مدارس و … مشخص شود. از دلایل این که این دسته از عناصر در آخرین مرحله رسم می­شوند این است که این­ها عناصری متغیر بوده و بازه زمانی برای تغییر آن­ها می­تواند کوتاه باشد. پس از رسم این عناصر باید ریز اطلاعات مربوط به آن­ها را نیز وارد نقشه کرد. به عنوان مثال مالکیت هر زمین، ابعاد آن، نوع زمین و … اطلاعاتی هستند که برای هر بخش به کار گرفته می­شوند.

تاییدیه

پس از نقشه­ برداری کاداستر و وارد کردن تمام جزئیات طبق فرآیند بالا باید اطلاعات وارد شده به نقشه را طبق نظر سازمان­ های مربوطه تایید کرد تا در نهایت نقشه از اعتبار بین­المللی لازم برخوردار شود.

نتیجه گیری

به صورت کلی در این مقاله به نقشه ­های کاداستر و ثبتی و جزئیات مربوط به آن­ها پرداخته شد. نقشه کاداستر نقشه­ ای است که در آن ریز جزئیات کاربردی بسیاری ثبت می­شود و از منظر مختلفی حائز اهمیت است. به طور مثال دولت­ ها به کمک اطلاعات مختلفی که این نقشه ­ها در اختیارشان قرار می­دهد، حدود مرزهای کشور را مشخص کرده و در ابعادی کوچکتر، مالیات حاکم بر هر ملک یا منطقه را تعیین می­کنند. نقشه­ برداری کاداستر که امروز به کمک ماهواره­ ها به خوبی و با دقت بالایی انجام می­شود، علاوه بر نقشه ­برداری در علم زمین ­شناسی، شهرسازی و … نیز کاربرد دارد.